Bu bölüm kentsel dönüşüm de karşılaşılan temel sorunlara çözüm yolları sunmak üzere hazırlanmıştır. Öncelikle kentsel dönüşüm doğrudan inşaat faaliyetlerini ilgilendiren bir konu olduğu için imar ile ilgili bazı temel bilgilere hakim olmak, müteahhitler ile yapılacak pazarlıklarda gerçekçi bir şekilde ve mülk sahiplerinin haklarını yasal olarak mümkün olan en yüksek düzeyde koruyabilmek için faydalı olacaktır.   HİSSE PAYLAŞIMI – ARSA PAYI – HİSSE PAYLARININ YENİDEN DÜZENLENMESİ Öncelikli olarak mevcut bir gayrimenkulde kentsel dönüşüm faaliyeti düşünülmesi halinde öncelikli olarak yapılması gereken mevcut binadaki mülkiyet durumunu ve hisse paylarının son ve tüm mülk sahipleri tarafından kabul edilen şeklinden emin olunmasıdır. Günümüzde kentsel dönüşüme konu olan bina veya binalar bütününde yapılan en büyük hata ilk başta yapılması gereken hisse paylaşım mutabakatlarının en sona bırakılması ve aylarca emek verilen işlerin en son aşamada mülk sahipleri arasındaki anlaşmazlıklar sebebiyle sonuçsuz kalmasıdır. Örnek olarak mülk sahipleri müteahhitlerle tek tek görüşmekte ve her bir mülk sahibi kendi kabul ettiği hisse paylarına göre müteahhitle pazarlık yapmaktadır, bu pazarlıklar sonuçları diğer mülk sahiplerine açıklandığında hisse paylaşım şeklinden memnun olmayan mülk sahipleri bu pazarlık sonuçlarına itiraz etmekte ve kendi görüştüğü müteahhitlerin tekliflerini öne sürmektedir. Bu durumda birden fazla müteahhitle ayrı ayrı görüşen mülk sahiplerinin arasında anlaşmazlıklar çıkmakta ve çok kısa sürede çözülebilecek bir konu olan kentsel dönüşüm çözümsüz ve zaman zaman mülk sahiplerinin birbirlerine dava açtığı içinden çıkılmaz bir süreç halinde gelmektedir. Özellikle 1960 – 1999 yılları arasında inşa edilen binalarda arsa hisse paylaşımları adaletsiz bir şekilde yapılmıştır. Örnek olarak bir binadaki iki daire toplam arsa payının %50’sine sahipken kalan %50 payın 10 daireye paylaştırılmış olması gibi durumlarla karşılaşılmaktır. Bir başka örnek olarak daha önce mülkiyete mevcut binanın ilk sahibinde olan küçük dairelerin (özellikle çatı katları) hisse paylarının diğer dairelerden (normal kat daireler) daha yüksek olması gibi durumlarla da çok sık karşılaşılmaktadır. Hisse paylaşımı konusunda üç farklı yaklaşımdan bahsedilebilir. Bu yaklaşımlar; arsa payına göre hisse paylaşımı, binanın onaylı projesine göre hisse paylaşımı ve mevcut dairelerin değerlerine göre hisse paylaşımı şeklindedir.   TAPU ARSA PAYLARINA GÖRE HİSSE PAYLAŞIMI Hisse paylaşımlarında bu yaklaşım en kolay ve anlaşılabilir olanıdır. Bu yaklaşımda tek yapılması gereken güncel tapulardaki arsa payı hanesindeki kesirli sayıya yada bazı tapuların arka kısmındaki malikler kısmına bakmak yeterli olacaktır. Örnek olarak tapunun ilgili bölümlerinde 240/2880 gibi bir kesirle sayıyla karşılaşıldığında bu durum söz konusu hisse sahibinin arsanın toplamının % 8,33’lük kısmına sahip olduğunu gösterir. Yine aynı örnekteki arsanın toplam net yüz ölçümünün 1000 m² olduğunu düşünürsek, 240/2880 hisseye sahip mülk sahibinin kendisine ait 83,33 m² arsası olduğu sonucuna ulaşılır. Kentsel dönüşüm kapsamında mevcut binanın yıkılarak yerine bir müteahhitle “satış vaadi ve yeniden bina yapılması suretiyle kat karşılığı inşaat sözleşmesi” imzalanması yoluyla anlaşılması sonucu söz konusu mülk sahibi bütün hakları bu 83,33 m² arsa alanı üzerinden hesaplanmalıdır.   BİNANIN ONAYLI PROJESİNE GÖRE...

İlk Önce Hisse Paylaşım Planlarınızı Belirleyin Mülk sahipleri öncelikle hiçbir müteahhit ile görüşmeden önce kendi aralarında ki hisse paylarını belirlemeli ve son anda çıkan anlaşmazlıkları baştan engellemelidir. Şartları Müteahhit değil Mülk Sahiplerinin Belirlemesi Gerekir Müteahhitlerden gelen birbirine benzemeyen, çelişkili, tutarsız teklifler ve sözleşmeleri inceleyip pazarlık yapmak yerine mülk sahipleri kendi kesin şartlarınızı belirleyip müteahhite pazarlıksız kabul ettirmelidir. Hisse Paylarını Sözleşme Aşamasında Devir Etmek Çok Büyük Risktir Her ne kadar güvence, teminat, garanti alınırsa alınsın mülk sahiplerinin elindeki en büyük güç mülkiyet hakkıdır. Mülkiyetin zamanından önce devri büyük risktir. Teminat Mektubu Her Zaman Güvence Değildir Müteahhitin alacağı daireler de dahil olmak üzere toplam inşaat maliyetinin en az %20 fazlasına ulaşamayan teminatlar, başlangıçta hisse devri yapılan usulde, güvence değil mülkiyet riski demektir. Yüksek Paylaşım Oranı Her Zaman İyi Anlaşma Değildir Piyasada yüksek paylaşım oranı ile sözleşme yapan zayıf müteahhitlerin işlerini yarım bıraktıkları yada çok geç teslim ettikleri görülmektedir. Daire Alanı Tanımlarına Dikkat Edin Sözleşmelerde yanlış veya eksik tanımlanmış net daire alanı maddeleri; doğru teklif veren müteahhitlerin iş almasını engellerken, hatalı teklif veren müteahhitlerin mülk sahiplerini mağdur etmesine sebep olmaktadır. İşin En Kolay Kısmı Müteahhit Bulmaktır Tam mutabakat sağlanmış binalara bütün müteahhitler sıcak bakar, bir müteahhit olmazsa diğeri anlaşmayı mutlaka kabul eder, bu noktada önemli olan işi doğru, hızlı ve güvenilir şekilde yapacak müteahhit bulmaktır. Mülk Sahipleri Arası Hisse Paylarını İlk Başta Belirleyin ve Zaman Kazanın Müteahhitle yapılacak anlaşmadaki hakların mülk sahipleri arasında nasıl paylaşılacağı daha görüşmelere başlamadan belirlenmesi mülkiyet davalarına kadar gidecek uzun süreci baştan sonuçlandırır. Bugüne kadar alınmış mahkeme kararları ve Değerleme Standartlarına göre mülk sahiplerine doğru hisse paylaşımlarını belirleme konusunda arabuluculuk yapmaya hazırız. Sözleşme Şartlarını Siz Belirleyin ve Şartları Belirli Olan İşle Bölgenizin Mali Olarak Kuvvetli Müteahhitleriyle Anlaşın Yarım Kalan – Geç Biten İnşaatlardan Kurtulun Müteahhitlerden gelen yetersiz ve belirsiz sözleşmelerle vakit kaybetmek yerine kendi şartlarınızı baştan belirleyin, bu şekilde yaparak pazarlık süreçlerinden kaynaklanan zaman kaybından kurtulup bölgenin mali olarak kuvvetli müteahhitlerle anlaşma yolunda avantaj kazanın. Bölgede yaşanan tecrübeler ve geniş ticari ağımızla bölgenizdeki mali yapısı en güçlü ve işlerini eksiksiz zamanında tamamlayan müteahhit firmalarla bağlantı kurma konusunda sizlerin yanındayız. Sözleşmeleri Eksiksiz ve Riskli Durumlarda Neler Yapılacağını Açıklayacak Şekilde Düzenleyin Yarım Kalmış Eksik – Hatalı İnşaatlar Sizi Çaresiz Bırakmasın Her ne kadar güvence, teminat, garanti alınırsa alınsın mülk sahiplerinin elindeki en büyük güç mülkiyet hakkıdır. Mülkiyetin zamanından önce devri büyük risktir, mülk sahipleri haklarını elde tutarak işlerin ters gitmesi halinde inşaatı devir edip en kısa sürede tamamlamayı sağlayacak şekilde sözleşmeler yapılmalıdır. Yıllar içinde biriken tecrübemizle başta inşaatın yarım kalması, yavaş ilerlemesi ve eksik – hatalı imalat konuları olmak üzere pek çok konuda mülk sahiplerinin haklarını koruyacak sözleşme tiplerini size sunabiliriz. Resmi Yapı Denetimi ile Teknik İzleme İşlerini Birbiriyle Karıştırmayın Genel olarak yaptıkları işlere güvenen müteahhit firmalar yaptıkları işlerin kontrolüne...

Yaşadığımız şu günlerde Türkiye ve özellikle İstanbul’un en önemli gündemlerinden bir tanesi kentsel dönüşüm ve “6306 sayılı Afet Riski Taşıyan Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” ve kanunun halk üzerindeki etkileridir. Bazı kesimler yasayı bir kısım sermaye sahiplerine rant sağlayacak bir yasa olarak eleştirirken, bazı kesimler ise çoğunluğu kaçak ve güvensiz yapılardan oluşan bina stokunun yenilenmesi ve insanların güvenli konutlarda yaşamasını kolaylaştıracak bir düzenleme olarak savunmaktadır. Siyasi görüşler, teknik bilgi birikimi, maddi etkenler ne olursa olsun kanunun bazı yenilikler getirdiği, mülk sahipleri için bazı riskler ve fırsatlar taşıdığı açıktır. Ancak yasanın maddeleri dikkatlice okunduğunda asıl amacına uygun olarak yasanın hisseli mülklerde mülk sahiplerinin bir araya gelmesini ve ortak karar vermesini kolaylaştırıcı hatta zorlayıcı maddeler içerdiği görülmektedir. Temel olarak yasa riskli ve güvensiz olarak tespit edilen yapılarda söz hakkının öncelikle o yapıda hissesi bulunanlara ait olduğunu söylerken, bu hisse sahiplerinin kendi aralarında uzlaşamaması durumunda devreye ilgili idarenin gireceğini söylemektedir. İlgili yasanın 6. Maddesi’nin 1. Bölümü’nde bu konuya açıklık getirilmektedir. Bu madde bir gayrimenkul üzerindeki hisse sahiplerinin uzlaşmasını amaçlamaktadır ve karar vericinin hisse sahiplerinin 2/3 çoğunluğu olduğunu belirtmektedir. Yani bir gayrimenkul üzerinde 2/3 hisse çoğunluğunun onay verdiği bir karara, ne karara uymak istemeyen hisse sahiplerinin nede üçüncü şahısların müdahale edemeyeceğini söylemektedir. Kanun, çoğunluk hisse sahipleri tarafından kabul gören bir projeye, itiraz eden hisse sahiplerinin hisselerinin açık artırma usulüyle diğer hisse sahiplerine satılmasını ve itiraz eden hisse sahiplerinin tamamen devreden çıkarılmasını hedeflemektedir. Görüldüğü üzere yasa hiçbir üçüncü şahsın ilgili gayrimenkul üzerinde hak sahibi olmasına müsaade etmemektedir, birisi bu gayrimenkul üzerinde hak sahibi olacaksa o kişi yada kurum ya mevcut hisse sahipleridir yada devlettir. Bu açıdan mülk sahiplerinin mülkünüzü yok pahasına alırız, bizimle çalışmayı kabul etmezseniz sizi açıkta bırakırız diyenlere kulak asmamaları gerekir. Hisse sahipleri arasında yapılacak açık artırmada belirlenecek bedel Bakanlık tarafından tespit ettirilecek rayiç bedel olacaktır ve büyük ihtimalle projeyi kabul eden mülk sahipleri açık artırmada herhangi bir artırma yapmadan bu bedel üzerinden ilgili hisseleri satın alacaktır. Mevcut hisse sahipleri itiraz eden mülk sahiplerinin hisselerini almak konusunda rızasız iseler, ilgili hisseler aynı rayiç bedel üzerinden resen Hazine adına tescil edilir. İşte bu konuda hisse sahiplerinin çok dikkatli olması gerekir, öncelikle hazine adına tescil edilen hisseler ile ilgili idarenin nasıl bir tasarrufta bulunacağı açık değildir ve itiraz eden hisse sahipleri projeyi kabul ettiklerinde elde edecekleri maddi kazancın çok daha düşüğüyle yetinmek zorunda kalacaklardır. Örnek olarak rayiç bedeli 100.000 TL olan ve piyasa satış fiyatı 150.000 TL olan 100 m² eski bir dairenizin olduğunu düşünün; bu gayrimenkulün bulunduğu arsa üzerinde bir yenileme projesi yapıldığında büyük ihtimalle hakkınıza 80 m² ve piyasa satış değeri 200.000 TL olan bir daire geçecekken projeye itiraz etmeniz halinde 100.000 TL ile yetinmek zorunda kalacaksınız. Esas olan yaşanan süreç bu noktaya gelmeden herkesin hesabını iyi yapıp, komşularıyla elbirliği içinde ilgili idarenin...