Önemli Bilgiler

Kentsel dönüşüm doğrudan inşaat faaliyetlerini ilgilendiren bir konu olduğu için imar ile ilgili bazı temel bilgilere hakim olmak, müteahhitler ile yapılacak pazarlıklarda gerçekci ve mülk sahiplerinin haklarını yasal olarak mümkün olan en yüksek düzeyde koruyan bir sözleşme – pazarlık süreci için gerekli olacaktır. Bu bölüm arsa hisse paylarının düzenlenmesi, inşaat alanı hesaplamaları ve diğer önemli başlıklar olmak üzere üç bölüm halinde mülk sahiplerine faydalı olacağı düşünülen bilgileri içermektedir.

HİSSE PAYLAŞIMI – ARSA PAYI – HİSSE PAYLARININ YENİDEN DÜZENLENMESİ

Öncelikli olarak mevcut bir gayrimenkulde kentsel dönüşüm faaliyeti düşünülmesi halinde öncelikli olarak yapılması gereken mevcut binadaki mülkiyet durumunu ve hisse paylarının son ve tüm mülk sahipleri tarafından kabul edilen şeklinden emin olunmasıdır. Günümüzde kentsel dönüşüme konu olan bina veya binalar bütününde yapılan en büyük hata ilk başta yapılması gereken hisse paylaşım mutabakatlarının en sona bırakılması ve aylarca emek verilen işlerin en son aşamada mülk sahipleri arasındaki anlaşmazlıklar sebebiyle sonuçsuz kalmasıdır. Örnek olarak mülk sahipleri müteahhitlerle tek tek görüşmekte ve her bir mülk sahibi kendi kabul ettiği hisse paylarına göre müteahhitle pazarlık yapmaktadır, bu pazarlıklar sonuçları diğer mülk sahiplerine açıklandığında hisse paylaşım şeklinden memnun olmayan mülk sahipleri bu pazarlık sonuçlarına itiraz etmekte ve kendi görüştüğü müteahhitlerin tekliflerini öne sürmektedir. Bu durumda birden fazla müteahhitle ayrı ayrı görüşen mülk sahiplerinin arasında anlaşmazlıklar çıkmakta ve çok kısa sürede çözülebilecek bir konu olan kentsel dönüşüm çözümsüz ve zaman zaman mülk sahiplerinin birbirlerine dava açtığı içinden çıkılmaz bir süreç halinde gelmektedir. Özellikle 1960 – 1999 yılları arasında inşa edilen binalarda arsa hisse paylaşımları adaletsiz bir şekilde yapılmıştır. Örnek olarak bir binadaki iki daire toplam arsa payının %50’sine sahipken kalan %50 payın 10 daireye paylaştırılmış olması gibi durumlarla karşılaşılmaktır. Bir başka örnek olarak daha önce mülkiyete mevcut binanın ilk sahibinde olan küçük dairelerin (özellikle çatı katları) hisse paylarının diğer dairelerden (normal kat daireler) daha yüksek olması gibi durumlarla da çok sık karşılaşılmaktadır.

Hisse paylaşımı konusunda üç farklı yaklaşımdan bahsedilebilir. Bu yaklaşımlar; arsa payına göre hisse paylaşımı, binanın onaylı projesine göre hisse paylaşımı ve mevcut dairelerin değerlerine göre hisse paylaşımı şeklindedir.

TAPU ARSA PAYLARINA GÖRE HİSSE PAYLAŞIMI

Hisse paylaşımlarında bu yaklaşım en kolay ve anlaşılabilir olanıdır. Bu yaklaşımda tek yapılması gereken güncel tapulardaki arsa payı hanesindeki kesirli sayıya yada bazı tapuların arka kısmındaki malikler kısmına bakmak yeterli olacaktır. Örnek olarak tapunun ilgili bölümlerinde 240/2880 gibi bir kesirle sayıyla karşılaşıldığında bu durum söz konusu hisse sahibinin arsanın toplamının % 8,33’lük kısmına sahip olduğunu gösterir. Yine aynı örnekteki arsanın toplam net yüz ölçümünün 1000 m² olduğunu düşünürsek, 240/2880 hisseye sahip mülk sahibinin kendisine ait 83,33 m² arsası olduğu sonucuna ulaşılır. Kentsel dönüşüm kapsamında mevcut binanın yıkılarak yerine bir müteahhitle “satış vaadi ve yeniden bina yapılması suretiyle kat karşılığı inşaat sözleşmesi” imzalanması yoluyla anlaşılması sonucu söz konusu mülk sahibi bütün hakları bu 83,33 m² arsa alanı üzerinden hesaplanmalıdır.

BİNANIN ONAYLI PROJESİNE GÖRE HİSSE PAYLAŞIMI

Binanın Onaylı Projesine Göre Hisse Paylaşımı Yaklaşımı, Tapu Arsa Paylarına Göre Hisse Paylaşımı Yaklaşımında benzer özellikler göstermektedir ve bu iki yaklaşım genel olarak birbirleriyle uyumlu sonuçlar veren yaklaşımlardır. Bu yaklaşımda tapuya değil mevcut binanın belediye tarafından onaylanmış projesinin üstündeki paylaşım oranları listesine göre hesaplama yapılır. Örnek olarak söz konusu listede 12/240 oranına sahip olan bir mülk sahibi toplam arsanın % 5’lik kısmına sahip demektir ve kalan hesaplar bir önceki yaklaşımdaki yöntemin aynısıyla yapılmalıdır.

MEVCUT DAİRELERİN MALİ DEĞERLERİNE GÖRE HİSSE PAYLAŞIMI

Mevcut Dairelerin Değerlerine Göre Hisse Paylaşımı yaklaşımı genelde daha önce bahsedilen iki yaklaşımla anlaşma sağlanamaması halinde kullanılır. Bu yaklaşımda mevcut binadaki dairelerin teker teker alanı, konumu, bulunduğu kat, manzarası gibi özellikleri belirli katsayılara göre değerlendirilir ve her daire için bir değerleme puanı hesaplanır. Bu hesaplanan puan daha sonra diğer dairelerin puanlarıyla kıyaslanarak her daire için yeni arsa payı oranları belirlenir. Bu noktada önemli olan söz konusu puanlamayı tarafsız hiçbir mülk sahibiyle yada müteahhitle bağlantısı olmayan ve konu hakkında daha önce tecrübe edinmiş kişi veya kurumlara yaptırmaktır. Yapılan hesaplamaların muhtemel bir hisse paylarının yeniden düzenlenmesi davasında çıkacak sonuçlarla uyumlu olması gerekmektedir, bu tip davalar da daha önceki kararlar da incelenerek nasıl bir sonuç çıkacağı rahatlıkla anlaşılabilir. Mülk sahipleri arasında hisse payları konusunda anlaşmazlık çıkması halinde mahkemeye gitmek yerine bu yaklaşımla yapılacak bir hesaplama ile hisse paylaşım sorununun karşılıklı anlaşma yoluyla çözülmesi son derece gereksiz ve anlamsız bir şekilde mahkemelerde kaybedilen zamanı mülk sahiplerine geri kazandıracaktır. Böyle bir yol izlemek aynı zamanda mülk sahipleri arasında gereksiz hırslar sonucu oluşan husumetleri engellemek açısından da çok değerlidir.

Yapılan hesaplamalarda Kat Mülkiyet Kanunu 3. Maddesine göre bağımsız bölümün kat irtifak kurulma tarihindeki onaylı projesine ve değerleme standart olarak kullanılan verilere (şerefiye katsayıları) göre her bir bağımsız bölümün değeri ve bu değer ile orantılı yeni hisse payları düzenlenir.

KMK Madde 3 – Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. (Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/1 md.) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır.

Bu maddeden de anlaşılacağı üzere yapının ilk kat irtifakı kurulan projesindeki haline göre değerleme yapılması gereklidir, yapı üzerinde değer artırıcı belediye onaylı yâda izinsiz yapılan değişiklik ve tadilatlar dikkate alınmaz, ancak yine Kat Mülkiyet Kanunun 44. Maddesi uyarınca yapılan ve mülk sahiplerinin oy birliğiyle onayladığı değişiklikler arsa paylarının yeniden düzenlenmesi hesaplamalarında kullanılabilir.

Madde 44 – Ana gayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24 üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için:

a) Kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi;
b) Ana gayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni ilaveler de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle tespit edilmesi;
c) İlave edilecek yeni bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı üzerinde, tapu memuru huzurunda yapılacak resmi senetle, 14 üncü maddeye göre kat irtifakı kurularak bunun, ana gayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin kat mülkiyeti kütüğündeki irtifaklar hanesine tescil edilmesi ve ana gayrimenkulün kapanan eski kütük sayfasıyla 13 üncü madde hükmüne göre bağlantı sağlanması şarttır.

Bu nitelikteki ilave ve genişletmelere muvafakat etmekle beraber kendisi katılmak istemeyen kat maliklerinin arsa paylarından, bu ilaveler sebebiyle azalan kısmın, ilaveyi yaptıranların bağımsız bölümlerine tahsisini kabul ettikleri, resmi senette belirtilir.

Bu takdirde, yeni bağımsız bölümün yapılmasına katılmayan kat maliklerinin arsa paylarından yeni tahsis sebebiyle azalan kısmın bedeli kendilerine ödenmek şartıyla, yeni yapılan bağımsız bölüm, kat irtifakı kurulmasına dair olan eski resmi senet gereğince kat mülkiyetine çevrilerek onu yaptıranın mülkü veya yaptıranların ortak mülkü olur ve kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına yeni malik veya malikler adına tescil edilir.

EMSAL “KAKS” KATSAYISI VE EMSAL İNŞAAT ALANI

Gayrimenkulün bulunduğu ilçe belediyesinden alınan ve hesaplama yapılacak parsele özel olan imar durum belgesinde o parselde kaç m² inşaat yapılabileceğini gösteren katsayıya “KAKS” açılımıyla “Kat Alanı Katsayısı” şeklinde isimlendirilmektedir, aynı katsayının daha yaygın kullanılan ismi ise EMSAL olarak bilinmektedir. Örnek olarak 1000 m² net yüzölçümüne sahip bir arsanın imar durum belgesindeki EMSAL “KAKS” katsayısı 2,00 ise bu durum söz konusu arsa üzerinde 1000 m² X 2,00 = 2000 m². inşaat yapılabileceği anlamında gelmektedir. Bu yöntem ile hesaplanan inşaat alanına da yeniden yapıma konu binanın “Emsal İnşaat Alanı” denilmektedir. Ancak bu hesaplanan alan Toplam Brüt İnşaat Alanı ile karıştırılmamalıdır, toplam inşaat alanını hesaplamak için “Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği” içinde bulunan esaslara göre hesaplama yapmak gereklidir.

BRÜT İNŞAAT ALANI

Daha önceki bölümde de belirtildiği üzere EMSAL “KAKS” değerine göre hesaplanan “Emsal İnşaat Alanı” üzerine “Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği” esaslarına göre yasal olan eklemelerin sonucu bulunan alana “Brüt İnşaat Alanı” denir. Bu alan hesaplanırken EMSAL “KAKS” değeri ile hesaplanan alanın üzerine belirlenen oranda (genelde %20, %25, %30) ortak kullanım alanları ve balkonlar için müsaade edilen alanlar eklenir. Bu ekleme sonucu bulunan alana yasal % oranında fazlalık hesaplanması halinde EMSAL “KAKS” değeri üzerine, bu alanın yasal % oranına denk gelen fazlalık alan ve EMSAL “KAKS” hesabı dışında kalan yangın merdiveni, yangın güvenlik holü, asansör, havalandırma bacası ve yapının iç ve dış duvar kalınlıklarının eklenmesi sonucu “Brüt İnşaat Alanı” hesaplanır.

NET İNŞAAT ALANI

Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği uyarınca resmi olarak tanımlanan Bağımsız Bölüm Net Alanı: “Bağımsız bölüm içerisindeki kapalı olup duvarlar arasında kalan net alandır. Bu alana; kapı ve pencere eşikleri, 2.5 cm’i geçmemek koşuluyla sıva payları, kolonlar, duman, çöp, atık, tesisat ve hava bacaları ile ışıklıklar, bağımsız bölüm içindeki asansör ve galeri boşlukları, tesisat odası, merdivenlerin altlarında 1.80 m. yüksekliğinden az olan yerler, tek bağımsız bölümlü müstakil binalarda bağımsız bölüm içindeki otopark, sığınak, odunluk, kömürlük, hidrofor ve arıtma tesisi alanı, su ve yakıt deposu ve kazan dairesi dahil edilmez. Açık çıkmalar, balkonlar, zemin, çatı ve kat terasları, kat ve çatı bahçeleri gibi en az bir cephesi açık olan mekanlar ile aynı katta veya farklı katta olup bağımsız bölümün eklentisi olan mekanlar ile ortak alanlar bağımsız bölüm net alanı içinde değerlendirilmez. Bağımsız bölümün içten bağlantılı olarak çatı araları dahil birden fazla katta yer alan mekanlardan oluşması halinde bu katlardaki bağımsız bölüme ait alanlar birlikte değerlendirilerek bağımsız bölüm net alanı bulunur” şeklindedir. Firmamız bütün hesaplamaları bu resmi tanımın genişletilmiş ve ek yapılmış şeklinde göre yapmaktadır.

Firmamızın bugüne kadar yaptığı çalışmalarda tespit ettiği en büyük sorunlardan biri müteahhit firmaların net daire tekliflerinde duvar kalınlıklarını hesaba katmaması ve ona göre teklif vermesidir. Sadece bu sebepten dolayı sadece İstanbul Kadıköy Bölgesi’nde kentsel dönüşüm ile yenilenen binalardaki net daire alanlarının müteahhit tarafından taahhüt edilenden 10 m² ile 15 m² arasında daha düşük imal edildiği görülmüştür. Bu sebepten dolayı bu farkı fark edebilen teknik yeterliliğe sahip bina sahiplerinin müteahhitle hukuki süreçlerin devam ettiği görülmektedir. Aynı sebepten dolayı bir kısım müteahhit de bağlayıcı olmayan sözleşmelerin de yardımıyla daha karlı bir iş bulduğunda mevcut taahhüt ettiği binanın inşaatını tamamlamadan bahsi geçen daha karlı işlere geçiş yapmakta ve mülk sahiplerini mağdur etmektedir.

Brüt daire alanından net daire alanına geçiş hesapları yapılırken öncelikle mevcut binada ölçüm yapılması ve bu ölçümlerin yol gösterici olması açısında mülk sahipleri ile paylaşılması faydalı olmaktadır. Kentsel dönüşüme konu parselde inşa edilecek yeni bir binanın sahip olduğu alansal boşlukların benzerleri yada tamamen aynıları eski binada da mevcuttur, örnek olarak eski bir binada yapılan ölçümlerde dairelerin iç ve dış duvarlarının kalınlıklarından dolayı kapladığı alan 15 m² olarak ölçülmüştür, yeni yapılacak bina da sonuç olarak bir bina olacağı için duvarlarının ve duvar kalınlıklarının olacağı kesindir. Benzer örnekler asansör, kat holleri, apartman merdivenleri vb. artırılabilir.

Sonuç olarak brüt alanı hesaplanan ya da müteahhit tarafından teklif edilen dairenin net alanını hesaplarken ortak kullanım yada daire içi boşlukların bu alandan çıkarılması en sağlıklı yöntemdir. Söz konusu boşluklar ve alanlar; merdiven boşluğu, yangın merdiveni, yangın güvenlik holü, asansör, merdiven holü ve en önemlisi duvar kalınlıklarıdır, duvar ve kolon kalınlıkları hesaba katılmadan mülk sahiplerine verilen tekliflerin dikkate dahi alınmaması mağduriyetleri engellemek açısında şiddetle tavsiye edilir.

Mevcut imar yönetmelikleri ve imar plan yöntemlerine göre inşa edilecek olan binaların büyük çoğunluğunda TAKS – KAKS – EMSAL hesapları sonrası net inşaat alanı hesaplamalarında kullanılması gereken daire alanı verileri aşağıda sıralanmıştır.

1 BİNA EMSAL İNŞAAT ALANI

2 MÜLK SAHİBİ EMSAL İNŞAAT ALANI

3 DAİRE EMSAL İNŞAAT ALANI

4 DAİRE EMSAL İNŞAAT ALANI

5 YASAL EK İNŞAAT ALANI

6 YANGIN MERDİVENİ (DAİRE BAŞI)

7 YANGIN GÜVENLİK HOLÜ (DAİRE BAŞI)

8 ASANSÖR (EMSAL DIŞI) (DAİRE BAŞI)

9 HAVALANDIRMA BACASI (DAİRE BAŞI)

10 TOPLAM DAİRE BRÜT ALANI

11 MERDİVEN BOŞLUĞU (DAİRE BAŞI)

12 YANGIN MERDİVENİ (DAİRE BAŞI)

13 YANGIN GÜVENLİK HOLÜ (DAİRE BAŞI)

14 ASANSÖR (DAİRE BAŞI)

15 MERDİVEN HOLÜ (DAİRE BAŞI)

16 ORTAK KULLANIM ALANLARI (DAİRE BAŞI)

17 ORT KULLANIM HARİÇ BRÜT DAİRE ALANI

18 DUVAR – KOLON YAKLAŞIK KALINLIK PAYLARI (DAİRE BAŞI)

19 DAİRE NET ALANI

20 VARSA YANGIN GÜVENLİK HOLÜ EKLENTİSİ (DAİRE BAŞI)

21 VARSA TESİSAT ODASI EKLENTİSİ (DAİRE BAŞI)

DİĞER ÖNEMLİ BİLGİLER VE TANIMLAR

Bu bölüm yukarıda kentsel dönüşüm ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin temelini oluşturan KAKS – EMSAL – TAKS – BRÜT DAİRE ALANI, EMSAL DAİRE ALANI, NET DAİRE ALANI tanımlarıyla başlamış ve konu hakkında çok önemli olan konu başlıklarını incelemiştir. Bu bölümden sonraki bilgiler ise özellikle sözleşmelerde önemli yer tutan bazı konu başlıklarını açıklama amacıyla hazırlanmıştır.

ARSA

Bir kentsel dönüşüm projesine konu olan veya olacak örnek olarak “İstanbul ili, …… ilçesi ……. Mahallesi ……. pafta, ……. ada, ….…parsel Numaralı …..m2 yüzölçümlü imar parseli üzerinde varsa kurulu mevcut blokların yıkımı sonrasında birleşimden oluşacak ve KMK m.44 uyarınca kat mülkiyeti sisteminin sona ereceği imar parseli” şeklinde tanımlanması gereken gayrimenkul.

ARSA SAHİPLERİ

Yukarıda tanımlı ‘’Arsa’’ üzerinde mülkiyet hakkına sahip olan tüm kişiler, bu kişilerin halefleri ve sonradan mevcut bağımsız bölümlerin üzerinde bu hakkı kazanacak diğer kişilerden her biri.

SÖZLEŞMEYİ İMZALAYAN ARSA SAHİPLERİ

ARSA SAHİPLERİN’den, kat karşılığı inşaat sözleşmesini imzalayan kişi ile sonradan sözleşme hükümleri paralelinde yapılacak müteakip ‘’arsa payı karşılığı inşaat’’ sözleşmelerine dahil olacak kişiler.

TEMSİLCİLER

Sözleşmenin imzalanmasından sonraki süreçte gerek müteahhit nezdinde, gerek dışarıya karşı ve gerekse kendi aralarında sözleşme ile ilgili tüm hukuki iş, işlem ve ilişkilerinde ARSA SAHIPLERİ’ni temsil edecek yetkili temsilciler.

PROJE

Müteahhit tarafından yapılacak işin bütünü ile genel olarak sözleşme konusuna ilişkin süreçlerin tamamı.

SÖZLEŞME

Noterlik makamınca düzenleme şeklinde tanzim olunan, MK’nın 1009’uncu maddesinde ismi zikredilen ARSA SAHIPLERİ’ ince imza edilmekle icrası sağlanacak ‘’ arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi

ANAHTAR TESLİMİ

Sözleşme konusu inşaatın blok, yeni bağımsız bölümler ve ortak alanlar bazında Teknik Şartnameye uygun tüm detayları ile birlikte tamamlandıktan iskan alınıp kat mülkiyetinin tesis edilip ARSA SAHIPLERİ’ne teslim edileceği statü.

TEKNİK ŞARTNAME

Sözleşme konusu inşaatın yapımında YAPIMCI FİRMA’nın bağlı olacağı standartları belirli kılan ve sözleşmenin eklerinin bir kısmını oluşturan şartname.

ŞANTİYE

Sözleşmenin yürürlüğe girmesi, mevcut yapıların yıkım kararının alınması ve YAPIMCI FİRMA’ya yer tesliminin ikmalinden başlayarak, inşaatın tamamlanmasına kadar geçecek süre içinde YAPIMCI FİRMA kontöründe ve sorumluluğunda bulunacak inşaat sahası ve eklentiler.

MEVCUT ARSA VE BAĞIMSIZ BÖLÜMLER

Sözleşmenin imzalandığı tarihte üzerinde bir yapı bulunmayan arsalar ile, üzerinde konut, dükkan ve benzeri nitelikli tüm bağımsız bölümleri ve arsaları

YENİ BAĞIMSIZ BÖLÜMLER

Sözleşme çerçevesinde inşa ve imal edilecek konut ve / veya işyeri nitelikli yeni bağımsız bölümler

YER TESLİMİ

Halihazır Sözleşme imzalayan ARSA SAHIPLERİ tarafından ARSALARI’nın tamamının YAPIMCI FİRMA’ya teslim edilmesi, zilliyetliğinin tümüyle YAPIMCI FİRMA’ya geçmesi.

PAYLAŞIM ORANI

ARSA SAHIPLERİ tarafından inşaat edimi karşılığı YAPIMCI FİRMA’ya devredilecek toplam arsa payları ile ARSA SAHIPLERİ’nin uhdesinde kalacak arsa paylarının ve aynı zamanda kat irtifakı kurulurken yeni bağımsız bölümlerin taraflar arasında hangi oranla paylaşılacağının yüzdesel olarak ifadesini teşkil eden ve örnek olarak YAPIMCI FİRMA için % 30 (otuz) – ARSA SAHIPLERİ için ise % 70 (yetmiş) şeklinde ifade edilmesi gereken orandır.

PAYLAŞIM ORANIN ARSA SAHİPLERİ LEHİNE ARTIŞI

Mevcut imar planları yada imar mevzuatında olan değişiklikler sonucu mülk sahiplerinin hak ettiği inşaat alnında artış olması halinde nasıl bir yol izleneceğinin açıklayan sözleşme maddesidir.

İMAR PLANI

İstanbul ili, ……. İlçesi,…… Mahallesi, …….Paftalarda, ……….. ada , … parsel’de cari bulunan TAKS …. / KAKS ……. Mevcut imar planı ile bu planda yapılabilecek tadilatlar sonrasında ortaya çıkacak durum şeklinde ifade edilmesi gereken tanımlama.

YAPI İZİN BELGESİ

İnşaata başlanabilmesi için ilgili Belediye’den alınacak inşaat Ruhsatı.

YAPI KULLANIM İZNİ “İSKAN”

İlgili Belediye tarafından verilecek Yapı Kullanım (İskan) İzni

SPK: Sermaye Piyasa Kurulu

KMK: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu.

MK: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu.

BK: 818 sayılı Borçlar Kanunu.

YBK: 6098 sayılı Yeni Türk Borçlar Kanunu

ANAHTAR KELİMELER:

Kentsel Dönüşüm, KAKS, TAKS, EMSAL, İnşaat Alanı, İnşaat Alanı Hesaplama, Net Daire Alanı Hesaplama, Emsal İnşaat Alanı, İnşaat Sözleşmesi, Kentsel Dönüşüm, Sözleşme, 6306, Kentsel Dönüşüm Yasası, İmar, İnşaat, İnşaat Alanı, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri, Sözleşme, Brüt Daire Alanı, Net Daire Alanı, Net Alan Hesaplama, Riskli Yapı, Riskli Alan, Hisse Paylaşımı, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, Teknik Şartname, İnşaat Süresi, Sözleşme Süresi, İnşaat Kontrol, Kira Yardımı, İnşaat Sözleşmesi Örneği, Arsa Hisse Payı, Hisse Payı Düzenleme, Hisse Payı Belirleme, Hisse Payı Düzenleme Davası, Hisse Payı, Şerefiye, Yön Puanı, Bilirkişi Raporu