Sözleşme Yönetimi

Özellikle 2012 yılından beri ülkemizde yapılan kentsel dönüşüm faaliyetlerinde tespit edilen en büyük hata hukuk, mühendislik ve mali müşavirlik alanlarını kapsayan disiplinler arası bir alan olan kentsel dönüşüm konusunda mülk sahiplerinin sadece bir alanda danışmanlık hizmeti alması veya kendi yeteneklerine güvenerek danışmanlık hizmeti almamasıdır.

İkinci hata ise danışmanlık hizmetinin kentsel dönüşüm hakkında tecrübesi olmayan firmalar ya da kişilerden alınmasıdır, bu tip durumlarda mülk sahipleri anlamsız bir harcama yapmış olarak kabul edilebilir.

Örnek olarak piyasada mülk sahipleri ve konu hakkında tecrübesiz avukatlar tarafından defalarca kontrol edilip imzalanan sözleşmelerde dahil olmak üzere büyük çoğunluk sözleşmelerde inşaat süresi belirlenmiş ama inşaata başlama süresine yer verilmemiştir. Başka bir örnek olarak yine aynı şekilde kontrol edilen sözleşmelerde inşaat süreçleri belirlenmiş ancak inşaatın durması ya da plandan yavaş ilerlemesi halinde yapılacaklar detaylı olarak anlatılmamıştır, bunların yanında teminat mektupları, işin kısmi ifası, ortaklığın giderilmesi, şerefiye hesaplamaları, paylaşım gibi onlarca konuda sözleşmelerde pek çok hatalar tespit edilmiştir. İnşaat aşamalarının kontrolleri de daha önce benzer çalışmalarda bulunmamış kişiler tarafından yapılmaktadır.

Firmamız kentsel dönüşüm süreçlerinin en önemli kısımlarından olan sözleşme hazırlanması ve sözleşme yönetimi bölümünde tecrübelerinden ve geçmiş dönemde yapılan sözleşmelerden kaynaklanan bilgi ve birikimini mülk sahiplerine sunmaktadır.

Sözleşme Yönetimi konusunda yapılacak işler aşağıda listelenmiştir.

• Anlaşmaya varılan sözleşme ve teknik şartnamelere göre, inşaat süresince YÜKLENİCİ tarafından kullanılacağı taahhüt edilen ve MÜLK SAHİPLERİNİN talep edeceği tüm malzemelerden birer örnek alınması ve numune kartlarının oluşturulması. Yine gerekli görülen tüm malzemeler için teknik uygunluklarını kanıtlayan tüm bilgi ve belgelerin temin edilmesi, söz konusu numune ve belgelerin şantiye sahasında gerekli durumlarda MÜLK SAHİPLERİ ve ortaklarına sunulmak üzere muhafaza edilmesinin sağlanması.
• Sözleşme ve teknik şartnamelerin imzalandığı tarih itibariyle YÜKLENİCİDEN güncel imar durum belgelerinin teslim alınması ve incelenmesi, mevcut imar durumunda herhangi bir imar plan tadilatı yada değişiklik olması halinde, en güncel imar durumunu içeren belgelerin YÜKLENİCİDEN teslim alınması ve incelenmesi.
• 6306 sayılı yasa kapsamında YÜKLENİCİ tarafından yapılacak işlemleri takip edilmesi ve MÜLK SAHİPLERİNİN konu hakkında bilgilendirilmesi.
• İmar durumu, sözleşme ve teknik şartnamelere göre 1/200 ölçekli Avan Projelerin kontrol edilmesi ve taraflar arasındaki şartlara uygunluğunun onaylanması.
• Söz konusu inşaat işi için Yapı Ruhsatı Başvurusu aşamasında gerekli izin ve belgelerin YÜKLENİCİ tarafında temin edilip edilmediğinin kontrol edilmesi.
• Yapı ruhsatı ve tüm gerekli izinlerin alınmasını takiben YÜKLENİCİ tarafından hazırlanacak iş planı, proje yönetim politikasını anlatan proje yönetim planı ve tüm projelerin incelenmesi ve inşaatın devam ettiği sürece her ay yine YÜKLENİCİ tarafından hazırlanacak ilerleme raporların takip edilmesi, değerlendirilmesi ve süreç hakkında MÜLK SAHİPLERİNİN bilgilendirilmesi.
• Sözleşmeye konu arsa üzerinde YÜKLENİCİ tarafından hayata geçirilecek projenin vaziyet planı, mahal listesi, tip daire planları, yerleşim planları, kat planları vb. proje bilgilerinin YÜKLENİCİ’DEN temin edilmesi ve söz konusu planların taraflar arasındaki tüm anlaşmalara, kat karşılığı paylaşım esaslarına uygunluğunun denetlenmesi.
• Söz konusu gayrimenkul üzerinde Kat irtifakının tesis edilmesi ve daha önce sözleşme ile belirlenen paylaşım şekline göre ilgili arsa paylarının ait olduğu bağımsız bölümlere özgülenmesinin ardından hazırlanacak değerleme raporunun doğruluğunun kontrol edilmesi, MÜLK SAHİPLERİ hissesine ait olacak bağımsız bölümlerin tespitinde MÜLK SAHİPLERİNE destek olunması.

Yapılacak güvenilir ve tüm şartları kapsayan örnek sözleşmenin başlıklarına ve örnek teknik şartnameye aşağıdaki gibidir.

ÖRNEK YENİDEN BİNA YAPIMI SURETİYLE ARSA PAYI – KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ BAŞLIKLARI

1. TARAFLAR
   • ARSA SAHİPLERİ
   • YAPIMCI FİRMA
2. TANIMLAR
   • ARSA
   • TEMSİLCİLER
   • KONTROL TEŞKİLATI
   • PROJE
   • SÖZLEŞME
   • PROJE ALANI
   • ANAHTAR TESLİMİ
   • TEKNİK ŞARTNAME:
   • BAĞIMSIZ BÖLÜM BRÜT ALANI:
   • BAĞIMSIZ BÖLÜM NET ALANI:
   • KONSEPT:
   • ŞANTİYE
   • ARA KADEME PROGRAMI
   • HAKEDİŞ TABLOSU
   • TOPLU YAPI
   • MEVCUT ARSA VE BAĞIMSIZ BÖLÜMLER
   • YENİ BAĞIMSIZ BÖLÜMLER:
   • YER TESLİMİ
   • PAYLAŞIM ORANI
   • PAYLAŞIM ŞEMASI
   • VAZİYET PLANI:
   • DİĞER TANIMLAR VE KISALTMALAR:

KMK: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu.

MK: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu.

BK: 818 sayılı Borçlar Kanunu.

YBK: 6098 sayılı Yeni Türk Borçlar Kanunu

İ.B.B: İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı

İMAR PLANI: İstanbul  ili, ……. İlçesi,…… Mahallesi, …….Paftalarda, ……….. ada , … parsel’de  cari bulunan TAKS …. / KAKS ……. Mevcut imar planı ile bu planda yapılabilecek tadilatlar sonrasında ortaya çıkacak durum

YAPI İZİN BELGESİ: İnşaata başlanabilmesi için ilgili Belediye’den alınacak inşaat Ruhsatı.

YAPI KULLANIM İZNİ: İlgili Belediye tarafından verilecek Yapı Kullanım (İskan) İzni

USD: Amerikan Doları (Amerika Birleşik Devletleri Para Birimi)

BÖLGE: Mevcut Arsaların, varsa bunların üzerindeki bağımsız bölümlerin halihazırdaki konumları, etki alanları ve diğer özellikleri doğrultusunda bağımsız değerleme yöntemleriyle belirlenecek ve ARSA SAHIPLERİNİN buna bağlı olarak yeni projede hak sahibi olacakları yeni bağımsız bölümlerin tespitinde kullanılacak konumlandırma ölçütü (Zone)

SPK: Sermaye Piyasa Kurulu

3. SÖZLEŞMENİN KONUSU:
4. SÖZLEŞMENİN NİTELİĞİ:
5. SÖZLEŞME’NİN GECİKTİRİCİ KOŞULA BAĞLILIĞI:
   • SÖZLEŞMENİ ARSA SAHİPLERİ ARASI MÜLKİYET HAKLARINDAN DOLAYI GECİKTİRİCİ KOŞULA BAĞLILIĞI
   • SÖZLEŞMENİN TAM MUTABAKAT AÇISINDAN GECİKTİRİCİ KOŞULA BAĞLI OLMASI:
   • RİSKLİ YAPI VE RİSKLİ ALAN TESPİT BAŞVURULARI’NIN ZAMANLAMASI
   • SÖZLEŞMENİN İMAR DURUMU AÇISINDAN GECİKTİRİCİ KOŞULA BAĞLI OLMASI:
6. İNŞAATIN GENEL ÖZELLİKLERİ:
7. PROJE’NİN BEDELİ:
8. PROJE’NİN SÜRESİ:
9. İNŞAAT ÖNCESİ SÜRELER VE SÜRELERE UYULMAMASININ BOZUCU KOŞUL NİTELİĞİ
10. İNŞAAT SÜRESİ, ARA KADEME PROGRAMI VE SÜRELERE UYLMAMASININ BOZUCU KOŞUL NİTELİĞİ

10.A. Hafriyat Yapılması ve inşaat temellerinin atılması, yeni yapılar için yönetim planının hazırlanması, kat irtifakının kurulması ve TARAFLAR arasında ve ARSA SAHİLERİ’nin kendi aralarındaki paylaşım işlemlerinin tamamlanması işlemlerinin tamamı YAPI İZİN BELGESİ (İnşaat Ruhsatı) alınmasından itibaren ……… (……..) ay içinde tamamlanacaktır.

10.B. Zemin kat alt tabliye betonunun atılması işi 10.A. maddesindeki tüm işlemlerin tamamlanmasının ardından …….. (………) ay içinde tamamlanacaktır.

10.C.

10.D.

10.E. Diğer tüm inşaat faaliyetlerinin tamamlanması, çevre düzenlemelerinin yapılması, TEMSİLCİLER, KONTROL TEŞKİLATI, ARSA SAHİPLERİ ve YAPIMCI FİRMA TARFINDAN belirlenen eksiklerin tamamlanması, YAPI KULLANIM İZNİ (İskan) başvurularının yapılması ve bu sözleşmeye konu bağımsız bölümlerin tamamının ANAHTAR TESLİMİ usulüne göre bu sözleşme ve eki teknik şartnameye göre eksiksiz hazır hale getirilmesi ve  KESİN KABUL işleminin gerçekleşmesi 10.D. maddesindeki tüm işlerin tamamlanmasının ardından ………. (……….) ay içinde tamamlanacaktır.

10.F. PAYLAŞIM ESASLARI VE ŞEREFİYE HESAPLARI

11. ARSA SATIN ALMA VE SATIN ALINAN ALANLARIN KULLANIMI
12. YAPIMCI FİRMA’NIN HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ
13. PROJELERİ YAPTIRMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ VE İMAR DEĞİŞİKLİKLERİ
14. PROJELERİ YAPTIRMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ VE KONSEPT PROJE – MİMARİ PROJE ONAYI
15. PROJELERİN İDARE NEZDİNDE ONAYLATILMASI, DEĞİŞİKLİK YAPILMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ
16. ARSA SAHİPLERİ’ NE YIKIM İÇİN TEBLİGAT YÜKÜMLÜLÜĞÜ
17. TAŞINMAZ ÜZERİNDEKİ YAPILARIN YIKTIRILMASI VE CİNS TASHİHİNİ SAĞLAMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ
18. YAPI İZİN BELGESİ ALMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ’NÜN BOZUCU KOŞUL NİTELİĞİ
19. YAPIMCI FİRMA’NIN İŞYERİ AÇMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ
20. ARSA SAHİBİ TEMSİLCİLERİ VE KONTROL TEŞKİLATI İÇİN ÇALIŞMA YERİ TAHSİSİ YÜKÜMLÜLÜĞÜ
21. TAŞINMA MASRAFI MAHRUMİYET BEDELİ VE EK ÖDEMELERİ ÖDEME YÜKÜMLÜLÜĞÜ
22. KAT İRTİFAKINA GEÇİŞ ÖNCESİ YENİ BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN ARSA PAYLARININ VE PAYLARIN İRTİFAKA ÖZGÜLENMESİNİN TESPİTİ YÜKÜMLÜLÜĞÜ:

23.A. Projenin kalitesinin muhafaza edilmesi, projedeki sistemlerin yerleşmesi, çıkacak aksaklıkların süratle giderilmesi ve garanti işlerinin daha iyi yürütülmesini teminen Proje kapsamındaki her türlü işletme, yönetim ve güvenlik, bakım, onarım hizmetlerini 2 (iki) yıl süre ile YAPIMCI FİRMA işletecektir. Daha sonraki yıllarda site yönetimi KAT MALİKLERİNCE oluşturulacaktır.   ARSA SAHİPLERİ ilk yıl KESİN KABULLERİN tamamlanması sonrasında 4 (dört) ay süre ile ortak alanların ısınma, aydınlatma, su ve sair tüketime bağlı münferit ortak giderleri için herhangi bir aidat ödemeyeceklerdir. Bu muafiyet, sadece ARSA SAHİPLERİ’nin bizzat kullanacakları ve boş olan yeni bağımsız bölümler için ödenecek aidatları kapsayacak ve ARSA SAHİPLERİ tarafından kiraya verilen veya satılan yeni bağımsız bölümleri kapsamayacaktır.

23.B.

23.C.

23.D.Yeni bağımsız bölümler ve tüm ortak alanlarla ilgili tahsis uygulamaları, ARSA SAHIPLERİ aleyhine yapılmayacaktır. Gerek duyulan tüm tahsis uygulamalarında TEMSİLCİLER’in onayı alınacaktır. TEMSİLCİLER’in yazılı onay vermemesi halinde söz konusu tahsis işlemi gerçekleşmeyecektir.

23. YAPIMCI FİRMA İLE ARSA SAHiPLERİ ARASINDAKİ PAYLAŞIM ESASI VE KAT İRTİFAKINA GEÇİŞ YÜKÜMLÜLÜĞÜ:
24. MALZEME SAĞLAMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ
25. İNŞAATLARI VADESİNDE TAMAMLAMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ
26. YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ (İSKAN RUHSATI) ALMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ:
27. SÜRE UZATIMI GEREKTİREN HALLER:
28. İMALATLARIN TESLİMİ VE TESLİM USULÜ
29. ÖN KABUL
30. KESİN KABUL AŞAMASI
31. TESLİM USULÜ
32. TAŞINMAZ ZİLYETLİĞİN DEVRİ
33. PROJENİN SÜRESİNDE TAMAMLANAMAMASI
34. YAPIMCI FİRMA HESABINA PROJENİN BAŞKASINA DEVİR EDİLMESİ
35. YAPIMCI FİRMA HESABINA PROJENİN BAŞKASINA YAPTIRILMASI
36. İMALATLARIN ARA KADEME PROGRAMI’NIN GERİSİNDE KALMASI
37. FESHİ İHBAR ÖNCESİ İHTARLA UYGUN MEHİL VERİLMESİ
38. DÖNME/ FESİH SONRASI TASFİYE KURALLARI
39. AYIPLI İMALAT HALİNDE YAPIMCI FİRMA’NIN SORUMLULUĞU
    • İNŞAATIN DEVAMI SIRASINDA İŞİN AYIPLI OLACAĞININ GÖRÜLMESİ
    • ÖN KABUL AŞAMASINDA İŞİN AYIPLI OLDUĞUNUN GÖRÜLMESİ
    • KULLANMAKLA ORTAYA ÇIKAN GİZLİ AYIP HALİ
40. YAPIMCI FİRMA’NIN PAYLAŞIM ORANI VE PAYLAŞIM ŞEMASI ŞARTALARINA UYMAMASI
41. YAPIMCI FİRMANIN SİGORTA YAPTIRMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ
42. TEMİNAT VERİLMESİ VE SERBEST BIRAKILMASI
43. TEMİNAT MEKTUBU VEYA İNŞAAT TEMİNAT İPOTEĞİ MİKTARI VE TANZİM USULÜ
44. İNŞAAT TEMİNATLARININ PARAYA ÇEVRİLMESİ
45. TEMİNATLARIN YAPIMCI FİRMA’YA DEVRİR ZAMANLARI

46. YAPIMCI FİRMA’YA AİT OLACAK ARSA PAYLARININ DEVİR ZAMANLARI

47. ÜÇÜNCÜ KİŞİLERE VERİLEN ZARARLARDAN DOĞAN SORUMLULUĞU
48. İMAR MEVZUATINA AYKIRI YAPILAŞMA HALİNDE SORUMLULUK
49. İŞ GÜVENLİĞİ VE SOSYAL SİGORTAYA İLİŞKİN YÜKÜMLÜLÜKLERİ
50. YAPIMCI FİRMA’YA AİT MASRAFLAR

Yukarıdaki ilgili madde hükmü uygulanır.

51. ALACAĞIN TEMLİKİ VE BORCUN NAKLİ
52. HAKSIZ REKABET YASAĞI
53. YAPIMCI FİRMA’NIN SATIN ALMA TAAHHÜDÜ
54. SÖZLEŞME VARLIKLARININ PAYLAŞIM ORANI
55. YAPIMCI FİRMA’YA HİSSE DEVRİ-ÜST SINIR İPOTEĞİNİN KURULMASI VE TERKİNİ

56. YENİ BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN PAYLAŞIM İLKELERİ VE MÜLKİYET DAVALARI
57. VEKALETNAME VE MUVAFAKATNAME
58. TASARRUFİ İŞLEMLER VE YÜKÜMLÜLÜKLER
59. İNŞAATIN TESELLÜMÜ VE TESELLÜM MAKBUZU DÜZENLEME YÜKÜMLÜLÜĞÜ
60. ARSA SAHİPLERİ ‘NİN DENETİM HAKKI
61. YAPIMCI FİRMANIN KONTROL TEŞKİLATINA İSTENEN BİLGİ İZİN VE BELGELERİ SAĞLAMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ
62. YAPIMCI FİRMA’NIN İFLASI VEYA TÜZEL KİŞİLİĞİN SONA ERMESİ
63. TEBLİGAT ŞARTI VE TEBLİGAT USULÜ
64. İHBAR, İHTAR VE DÖNME / FESİH BİLDİRİMLERİNİN GEÇERLİLİĞİ
65. SÖZLEŞMENİN FESHİ HALİNDE İŞİN KISMİ İFASI İLE İLGİLİ HÜKÜMLER

66. ARSA SAHİPLERİ’NE AİT MASRAFLAR
67. HÜKÜM BOŞLUKLARI VE YORUM
68. SÖZLEŞMENİN ŞERHİ
69. MÜLKİYET DEVRİNE İLİŞKİN UYUŞMAZLIKLARIN ÇÖZÜMÜ
70. MÜLKİYET DEVRİ DIŞINDAKİ UYUŞMAZLIKLARIN TAHKİM YOLU İLE ÇÖZÜMÜ
71. PAYLI HALİN DEVAMI
72. SÖZLEŞMENİN UYUMU
73. SÖZLEŞME EKLERİ
    • TEBLİGAT ADRESLERİ

1)…………………………………….

2)…………………………………….

3)…………………………………….

4)…………………………………….

5)…………………………………….

6)…………………………………….

• YÖNETİM PLANI
• PAYLAŞIM ŞEMASI

Ön projelerin yapılıp ARSA SAHİPLERİ tarafından onaylanmasının ardında eklenecektir.

• ARA KADEME PROGRAMI

• HAKEDİŞ TABLOSU

• VAZİYET PLANI

Ön projelerin yapılıp ARSA SAHİPLERİ tarafından onaylanmasının ardında eklenecektir.

• VEKÂLETNAME
• TEKNİK ŞARTNAME

Teknik İzleme bölümünde incelenecektir.

© Berra Danışmanlık – Bağımsız Kentsel Dönüşüm Destek Hizmetleri – 2017