Kentsel Dönüşüm Kanun ve Uzlaşma

18 Ağustos 2017


Yaşadığımız şu günlerde Türkiye ve özellikle İstanbul’un en önemli gündemlerinden bir tanesi kentsel dönüşüm ve “6306 sayılı Afet Riski Taşıyan Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” ve kanunun halk üzerindeki etkileridir.

Bazı kesimler yasayı bir kısım sermaye sahiplerine rant sağlayacak bir yasa olarak eleştirirken, bazı kesimler ise çoğunluğu kaçak ve güvensiz yapılardan oluşan bina stokunun yenilenmesi ve insanların güvenli konutlarda yaşamasını kolaylaştıracak bir düzenleme olarak savunmaktadır.

Siyasi görüşler, teknik bilgi birikimi, maddi etkenler ne olursa olsun kanunun bazı yenilikler getirdiği, mülk sahipleri için bazı riskler ve fırsatlar taşıdığı açıktır. Ancak yasanın maddeleri dikkatlice okunduğunda asıl amacına uygun olarak yasanın hisseli mülklerde mülk sahiplerinin bir araya gelmesini ve ortak karar vermesini kolaylaştırıcı hatta zorlayıcı maddeler içerdiği görülmektedir.

Temel olarak yasa riskli ve güvensiz olarak tespit edilen yapılarda söz hakkının öncelikle o yapıda hissesi bulunanlara ait olduğunu söylerken, bu hisse sahiplerinin kendi aralarında uzlaşamaması durumunda devreye ilgili idarenin gireceğini söylemektedir. İlgili yasanın 6. Maddesi’nin 1. Bölümü’nde bu konuya açıklık getirilmektedir. Bu madde bir gayrimenkul üzerindeki hisse sahiplerinin uzlaşmasını amaçlamaktadır ve karar vericinin hisse sahiplerinin 2/3 çoğunluğu olduğunu belirtmektedir. Yani bir gayrimenkul üzerinde 2/3 hisse çoğunluğunun onay verdiği bir karara, ne karara uymak istemeyen hisse sahiplerinin nede üçüncü şahısların müdahale edemeyeceğini söylemektedir. Kanun, çoğunluk hisse sahipleri tarafından kabul gören bir projeye, itiraz eden hisse sahiplerinin hisselerinin açık artırma usulüyle diğer hisse sahiplerine satılmasını ve itiraz eden hisse sahiplerinin tamamen devreden çıkarılmasını hedeflemektedir. Görüldüğü üzere yasa hiçbir üçüncü şahsın ilgili gayrimenkul üzerinde hak sahibi olmasına müsaade etmemektedir, birisi bu gayrimenkul üzerinde hak sahibi olacaksa o kişi yada kurum ya mevcut hisse sahipleridir yada devlettir. Bu açıdan mülk sahiplerinin mülkünüzü yok pahasına alırız, bizimle çalışmayı kabul etmezseniz sizi açıkta bırakırız diyenlere kulak asmamaları gerekir.

Hisse sahipleri arasında yapılacak açık artırmada belirlenecek bedel Bakanlık tarafından tespit ettirilecek rayiç bedel olacaktır ve büyük ihtimalle projeyi kabul eden mülk sahipleri açık artırmada herhangi bir artırma yapmadan bu bedel üzerinden ilgili hisseleri satın alacaktır. Mevcut hisse sahipleri itiraz eden mülk sahiplerinin hisselerini almak konusunda rızasız iseler, ilgili hisseler aynı rayiç bedel üzerinden resen Hazine adına tescil edilir. İşte bu konuda hisse sahiplerinin çok dikkatli olması gerekir, öncelikle hazine adına tescil edilen hisseler ile ilgili idarenin nasıl bir tasarrufta bulunacağı açık değildir ve itiraz eden hisse sahipleri projeyi kabul ettiklerinde elde edecekleri maddi kazancın çok daha düşüğüyle yetinmek zorunda kalacaklardır.

Örnek olarak rayiç bedeli 100.000 TL olan ve piyasa satış fiyatı 150.000 TL olan 100 m² eski bir dairenizin olduğunu düşünün; bu gayrimenkulün bulunduğu arsa üzerinde bir yenileme projesi yapıldığında büyük ihtimalle hakkınıza 80 m² ve piyasa satış değeri 200.000 TL olan bir daire geçecekken projeye itiraz etmeniz halinde 100.000 TL ile yetinmek zorunda kalacaksınız. Esas olan yaşanan süreç bu noktaya gelmeden herkesin hesabını iyi yapıp, komşularıyla elbirliği içinde ilgili idarenin ne zamanını nede kaynaklarını harcamadan kendi başlarına bu işin içinden çıkmalarıdır.

Bu elbirliği içinde esas olan, mülk sahipleri arasında adaletli bir paylaşımın sağlanmasıdır. Adaletli bir paylaşım ancak matematik veriler üzerinden yapılır, yani esas alınması gereken hisse sahiplerinin gayrimenkul üzerindeki hisse paylarıdır, mevcut dairelerin büyüklüğü ikinci aşamada hesaba katılmalıdır, öncelik hisse paylarındadır ve herkes hissesi oranında bir paylaşıma razı olmalıdır. Bu hisseler belirlendikten ve tüm mülk sahipleri tarafından kabul edildiğinde TAKS – KAKS – EMSAL – çekme sınırları – yaklaşma sınırları vb. imar terimlerine göre ve piyasa gerçeklerine uygun kat karşılığı inşaat paylaşım oranlarına göre hesaplanan ve mülk sahipleri payına düşen inşaat alanları mülk sahipleri arasında paylaştırılmalıdır. Yapılan paylaşım matematik veriler ile TAKS – KAKS – EMSAL değerlerinin gösterdiği veriler ışığında uzmanlar tarafından yapılmalı ve hesaplamalar tüm mülk sahiplerine açık bir şekilde anlatılmalıdır.

Mevcut imar yönetmelikleri ve imar plan yöntemlerine göre inşa edilecek olan binaların büyük çoğunluğunda TAKS – KAKS – EMSAL hesapları sonrası kullanılması gereken daire alanı verileri aşağıda sıralanmıştır.

1            BİNA EMSAL İNŞAAT ALANI

2            MÜLK SAHİBİ EMSAL İNŞAAT ALANI

3            DAİRE EMSAL İNŞAAT ALANI

4            DAİRE EMSAL İNŞAAT ALANI

5            YASAL EK İNŞAAT ALANI (EMSAL HARİÇ)

6            YANGIN MERDİVENİ (DAİRE BAŞI)

7            YANGIN GÜVENLİK HOLÜ  (DAİRE BAŞI)

8            ASANSÖR (EMSAL DIŞI)  (DAİRE BAŞI)

9            HAVALANDIRMA BACASI  (DAİRE BAŞI)

10          TOPLAM DAİRE BRÜT ALANI

11          MERDİVEN BOŞLUĞU (DAİRE BAŞI)

12          YANGIN MERDİVENİ (DAİRE BAŞI)

13          YANGIN GÜVENLİK HOLÜ (DAİRE BAŞI)

14          ASANSÖR (DAİRE BAŞI)

15          MERDİVEN HOLÜ (DAİRE BAŞI)

16          ORTAK KULLANIM ALANI (DAİRE BAŞI)

17          ORT KULLANIM HARİÇ BRÜT DAİRE ALANI

18          DUVAR KALINLIK PAYLARI (DAİRE BAŞI)

19          DAİRE NET ALANI

20          YANGIN GÜVENLİK HOLÜ EKLENTİSİ (DAİRE BAŞI)

21          TESİSAT ODASI EKLENTİSİ (DAİRE BAŞI)

Sonuç olarak mülk sahiplerine düşen komşularının ve kendilerinin haklarını azami dikkat ederek adaletli bir paylaşıma razı olmak, müteahhitle yapılacak sözleşmeleri düzgün ve açık bir şekilde yapmak, sebepsiz zenginleşme hayallerinden uzak durmak, kendi çıkarlarını değil tüm hisse sahiplerinin çıkarlarını gözeten temsilciler bulmak ve işi devlete bırakmadan kendi aralarında çözmektir. Kısacası mülk sahiplerinin odaklanması gereken konu akıllı davranıp; “hırslı davranmak yerine akıllı ve akılcı seçimler yapmaktır” kanun bu gücü halka vermektedir, kötü niyetlileri, maddi çıkar peşinde koşanları etkisiz kılmak sizlerin elindedir.

 

© Berra Danışmanlık – Bağımsız Kentsel Dönüşüm Destek Hizmetleri – 2016